北京养老CCRC近1.5万套库存，去化压力下谁能突出重围？
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作者:杨围围 和君康养事业部
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发布时间: 2023-11-12
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日前，中海地产在北京三季度土拍会上斥资54.4亿元，拿下丰台区郭公庄614地块，其中住宅楼面价约6.25万/㎡，总建面12.5万㎡，其中配建约3.8万㎡的A61养老设施用地。北京养老设施用地又添新成员，未来超35个养老社区（CCRC）项目带来的市场竞争愈加激烈，北京的高端养老社区供给市场还有多少空间可进？
据和君康养事业部数据统计，目前全北京养老社区（CCRC）项目共计约35个，向市场上销售的居住产品超2.3万套，其中多数集中在六环以里，距离市中心多在一小时车程，其中项目数量以昌平、顺义为最多，居住产品供给数量以昌平、顺义为最多，其次为房山、延庆和通州。根据和君康养事业部数据测算，到2025年，全北京市内仍有约1.5万套的养老社区产品有待去化，其中北四环外超10000套，近10个养老社区新项目将在2025年陆续开业推向市场，整体而言供大于需，其中上述规模尚不包含像中海地产此次拍到的A61用地，未来北京的养老社区产品库存压力比较大。近期北京市出台相关养老服务“会员费”监管政策，对大额押金、会员费等销售模式的监管趋严，为养老社区的去化带来变动压力。
此外，高端养老服务消费市场对养老社区环境、硬件配置、软件实力、服务品质的要求越来越高，宽敞舒适的居住空间、智能适老化的居住环境、线上线下医疗服务保障、高质量服务等成为消费者的共同追求。面对如上规模体量的市场库存，且多数项目产品为3-5年前开发，很多未满住的养老社区产品已经逐渐失去竞争力。北京现有养老社区产品库存按市场平均年去化速度还需小十年，未来此类产品的竞争可想而知，谁能“出奇制胜”，谁能把控最高效的营销渠道，谁能打通营销场景，谁就将在激烈竞争中撕开一线生机。
